物业合同纠纷污水管道堵塞物业公司未尽检查和维护义务应赔偿损失

更新时间:2020/3/18 21:20:00 浏览次数:437 编辑:黄伟律师(内江) 打印

浙江省绍兴市上虞区人民法院

民事判决书

(2019)浙0604民初1859号

  原告:田天荧。

  委托诉讼代理人:夏益奇、金光辉,浙江三未律师事务所律师。

  被告:童海尧。

  被告:王栋。

  被告:朱再尧。

  上述三被告共同委托诉讼代理人:章观庆,浙江敏杰律师事务所律师。

  被告:杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司,统一社会信用代码:913306045644033312。

  负责人:沈国荣,副总经理。

  委托诉讼代理人:夏铁军,浙江民间律师事务所律师。

  原告田天荧与被告童海尧、王栋、施苗焕侵权责任纠纷一案,本院于2019年3月6日立案受理后,依法由审判员耿红建适用简易程序进行了审理。案件审理过程中,原告申请撤回对被告施苗焕的起诉,并申请追加朱再尧作为本案被告参加诉讼。被告童海尧、王栋申请追加杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司(以下简称滨江物业上虞分公司)作为本案被告参加诉讼。经审查,本院对原、被告的申请均依法予以准许,并根据原告诉请所依据的法律关系将本案案由变更为物业服务合同纠纷。本院于2019年4月10日、2019年6月4日对本案两次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原告田天荧向本院提出如下诉请:1、判令被告共同赔偿原告经济损失74183元;2、本案诉讼费由被告承担。开庭审过程中,原告明确由被告滨江物业上虞分公司承担赔偿责任,不要求其他三被告承担责任。被告原告诉请所依据的事实和理由如下:2018年9月20日,因上虞区滨江城市之星2幢污水管道堵塞,致使污水倒流至原告所在的城市之星2幢1单元3a01室,污水从3a01室卫生间马桶溢出,致原告房屋地板大面积受污水浸泡发霉,地毯、家具及部分家电浸水毁损,为此,原告遭受损失74183元,事故还造成楼下301室天花板渗水斑霉毁损。该次事故经滨江城市之星小区物业管理方杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司调查系污水管道倾倒装修垃圾,致使污水管道堵塞,污水倒流至原告所在的城市之星2幢1单元3a01室卫生间马桶溢出,造成3a01室受污染。滨江物业上虞分公司未按物业合同约定履行合同义务,应对原告的损失承担赔偿责任。

  被告童海尧、王栋、朱再尧辩称:本案案由为物业管理服务合同纠纷,三被告不是合同相对方,不承担赔偿责任。

  被告滨江物业上虞分公司辩称:根据原告起诉的事实和理由,其明确系城市之星2幢住户倾倒垃圾,导致原告马桶溢出,其实际造成堵塞的原因是该幢业主,并不是被告滨江物业上虞分公司。被告滨江物业上虞分公司作为物业管理公司,其提供物业服务管理的依据是与城市之星业主委员会签订的物业服务合同,其也是严格按合同约定履行职责。根据物业服务合同中附件3及附件4,本案属于室内下水管道堵塞,不属于物业服务范围。同时物业公司在接到相关堵塞情况下,积极联系原告对堵塞管道进行疏通,也可以说明物业公司的行为是合理,是严格按照职责履行的。原告要求被告承担损失74183元的要求没有任何事实和法律依据。

  本院经审理查明:2018年9月20日,因上虞区滨江城市之星小区2幢污水管道堵塞,致使污水倒流至原告天田英所在的2幢1单元3a01室,污水从3a01室卫生间马桶溢出,致原告房屋地板大面积受污水浸泡。20日晚,2幢301室业主反映室内厨房有渗水现象。被告滨江物业上虞分公司物业管家及时通知3a01室业主的母亲到达现场,并组织维修人员现场核查,同时电话联系专业疏通人员进行了疏通。被告滨江物业上虞分公司物业管家和其他工作人员,以及原告母亲一起拖地、除水和打扫环境卫生,至第二日凌晨清理完现场。原告后对地板及地笼进行了更换,为此支出54902元(含地板安装费)。

  另查明,被告童海尧、王栋、朱再尧系3a01室以上楼层的业主,在2018年期间均对其房屋进行了装休息。根据装修施工合同记载,被告童海尧房屋装修在8月8日完工,被告朱再尧的房屋装修在7月10日完工。

  以上事实由原告提供的房产证、照明、物业突发事件处理报告中的相关描述、久盛地板订货单,被告童海尧、朱再尧提供的房屋装修合同,被告滨江物业上虞分公司物业主管赵少炯的证人证言,以及庭审中当事人的陈述予以证明,本院审查后依法予以确认。

  对本案争议的相关问题,具体分析如下:

  一、3a01室生间是否存在地漏被原告堵住的情况。被告滨江物业上虞分公司所出具的突发事件处理报告载明“……由于卫生间地漏日常被业主封住不予使用,导致污水外流至客厅"。原告对此事实不予认可,认为地漏未被堵住,实际系被从马桶中溢出的油漆刷子堵住。本院认为,污水管道堵塞后从马桶溢出的污水应系3a01室以上楼层的业主在使用马桶时产生,一方面水量较小,另一方面具有间断性。因卫生间的地面高度低于客厅、房间及室内其他区域的高度,从常理上讲,如果3a01室卫生间地漏正常打开,从马桶中溢出的污水一般情况下应当可以从地漏中排出,或不至于导致房屋地板大面积受污水浸泡。根据马桶与污水管的结构及管道大小,油漆刷从马桶中溢出并刚好堵住地漏的可能性较小,原告述称的地漏被堵的理由不能成立。故本院认为突发事件处理报告记载的地漏被堵的事实符合客观实际情况,本院依法予以采信。

  二、原告的损失如何确定。根据原告提供的现场照片、物业突发事件处理报告中对现场的描述及清理过程,以及被告滨江物业上虞分公司物业主管赵少炯的证人证言,可以确认原告室内地板被污水浸泡的事实。故原告更换木地板确有必要。考虑原告房屋的实际面积及装饰实际所需,其因更换地笼和木地板支出54902元可纳入损失范畴。原告虽另提供了租房协议及收条,但依据实际情况,本院酌情确定租房损失为6000元。原告主张的地面家具、地毯是否因污水从马桶中溢出受损及是否必需予以更换均无法确定,人工费及维修费均未提供有力证据,故本院对上述损失均不予认定。综上,本院认定原告损失为60902元。

  三、污水管道堵塞的部位及原因。根据物业突发事件处理报告的记载及原告与被告滨江物业上虞分公司的一致陈述,可以确定污水管道堵塞的部位位于4楼(即3a01室所在楼层)与3楼之间。关于堵塞原因,物业突发事件处理报告记载为装修废料、油漆刷子,原告与被告滨江物业上虞分公司对此均予以认可。但被告童海尧、王栋、朱再尧作为利害关系人对此均予以否认,认为现无证据显示系装修废料、油漆刷子导致污水管道堵塞。本院认为,关于污水管道堵塞的原因仅仅系原告及被告滨江物业上虞分公司的陈述,无相关证据予以印证,故本院不予认定,即堵塞原因不明。

  四、被告滨江物业上虞分公司是否依据物业管理服务合同尽到合同义务。原告认为,根据物业管理服务合同,被告滨江物业上虞分公司对污水管道有维护、管理和疏通的义务,因被告滨江物业上虞分公司未尽到合同义务,应对原告的损失承担赔偿责任。被告滨江物业上虞分公司认为,堵塞的污水管系内管,不属于物业服务范围,对原告的损失不承担赔偿责任。为此双方均提供了物业服务合同,被告滨江物业上虞分公司另行提供了设施设备维修保养落实表。本院认为,物业服务合同中虽未明确室内污水管属于物业共用设施,但补充合同中明确将公共水电设施设备、供排水设备运行检查维护纳入了物业服务范畴。在双方对物业合同的条款存有争议的情况下,应当本着对物业服务的本质及有利于业主权益保障的角度作出合理解释,即室内污水管道属作为共用设施属于排水设施,包含在物业服务范围内,被告滨江物业上虞分公司应当予以检查维护。根据被告滨江物业上虞分公司的抗辩意见及提供设施设备维修保养落实表,其显然仅仅是对室外污水井进行检查清理,未完全尽到检查维护的义务。

  本院认为,依法成立的物业服务合同受法律保护。被告滨江物业上虞分公司应当依照物业服务合同履行合同义务。根据争议焦点的分析,被告对污水管道的检查维护仅限于室外部分,而未包含室内污水管道的检查维护,显然未完全履行合同义务。本案中室内污水管道作为高层建筑的垂直管道一般而言难以发生堵塞情况,如有堵塞也是长期累积的过程,而非短时间内产生堵塞状况。被告滨江物业上虞分公司对室内污水管道进行疏通检查在技术上并非不可行,如定期予以检查维护或可避免堵塞情况发生,从而导致原告损失产生。根据查明的事实,被告滨江物业上虞分公司对室外污水管道确有定期检查和维护,事实发生后也积极协助进行了处理,尽到了一定的义务。同时,原告外出后自行将地漏堵住,也使得损失进一步扩大,对此扩大的损失应由原告自行承担。综合上述因素,本院酌情判定被告滨江物业上虞分公司赔偿原告损失35000元。庭审中,原告已不再要求被告童海尧、王栋、朱再尧承担赔偿责任,本院尊重当事人对诉讼权利的处分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:

  被告杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司应赔偿原告田天荧损失35000元,于本判决生效之日起十日内履行完毕。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费1655元,依法减半收取827.50元,由原告田天荧负担437.50元,由被告杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司负担390元。

  如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

  

审判员  耿红建

二〇一九年六月十八日

书记员  朱文金

  

  附:相关法律条文

  《中华人民共和国合同法》

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

  依法成立的合同,受法律保护。

  第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。